Um uns von Haushalt, Arbeit, Abendschule, Hausplanung etc. zu erholen düsen wir am 17.08. mal für 2 (Uwe) bzw. 3 Wochen (Anke & Lara) an die belgische Nordsee. Hoffentlich gefällt es Lara in der fremden Umgebung und das Wetter spielt mit.

Für eine 100%ige Richtigkeit übernehme ich keine Gewähr. Ich kann das hier nur so wiedergeben wie ich es als “Nicht-Banker” verstanden habe.

Grundlage für alles
Verschafft euch einen genauen Überblick über eure finanzielle Lage. Wertet eure Kontoauszüge des letzten Jahres, besser noch der letzten 2 Jahre aus. Macht euch eine Art Gewinn und Verlust Rechnung. Sowas sollte sowieso am besten mind. einmal jährlich gemacht werden. Mit welchen Einnahmen könnt ihr sicher rechnen, welche Ausgaben belasten euch monatlich. Quartalsweise bzw. unregelmäßige Einnahmen und Ausgaben rechnet auf den einzelnen Monat runter. Somit bekommt ihr einen Ansatzpunkt wieviel ihr euch monatlich an Abtrag überhaupt leisten könnt. Rechnet vorsichtig, d.h. geht vom schlimmsten Fall aus, es bringt nix sich etwas schön zu rechnen und es dann später zu einem bösen Erwachen kommt.

Was kostet euch der Bau?
Rechnet zusammen was an reinen Baukosten auf euch zukommen wird. Angebot der Hausbaufirma plus Richtpreisangebote von fremdvergebenen Leistungen (Kellerbau, Bodenbeläge, Maler-/Tapezierarbeiten etc.)

Eigenleistungen
Die Eigenleistungen werden wie Eigenkapital durch die Banken behandelt und man spricht auch von “Muskelhypothek”. Lasst euch über die Sachen, welche ihr in Eigenleistung erbringen wollt auch Richtpreisangebote, aufgeteilt nach Material & Lohn, durch entsprechende Handwerksfirmen machen. Somit bekommt ihr eine grobe Vorstellungen über die Kosten welche für den Materialkauf auf euch zukommen können. Den Lohn der Eigenleistung könnt ihr nicht mit dem gleichen Stundenlohn wie ein Handwerker ansetzen. Lieber sehr minimalistisch rangehen, so verschafft ihr euch einen zusätzlichen Puffer um nachher nicht in die Breduille zu kommen eine Nachtragsfinanzierung machen zu müssen.

Eigenkapital
Was habt ihr auf der hohen Kante? Wann kommt ihr an das Geld ran? Die Banken wollen bei Darlehensabschluss auch einen Nachweis darüber haben, dass ihr über das Geld auch wirklich verfügt.

Berechnung des Beleihungswertes (BW)
Der Beleihungswert gibt die Höhe der Kreditsicherheit an, zu dem die Bank sich sicher sein kann das Objekt auch wieder loszuwerden. Es ist also die absolute Obergrenze bis zu der die Bank einen Kredit vergeben kann/darf. Nebenkosten, wie Gebühren für Notar, Grundbuch, Hausanschlüsse etc. werden bei der Beleihungswertermittlung nicht berücksichtigt!

Der Beleihungswert errechnet sich durch die Summe der Baukosten plus die Grundstückskosten (alles ohne Nebenkosten!) abzüglich eines Sicherheitsabschlages (ca. 10%), da bei einer Zwangsversteigerung im ersten Versteigerungstermin nicht der komplette Bauwert angesetzt wird und mit jedem weiteren Termin fällt der Anteil am Bauwert.

Rangaufteilung
Die Rangaufteilung gibt Aufschluss darüber welcher “Geier sich zu erst am Aas satt fressen” darf, also welche Bank sich erst- bzw. nachrangig im Falle einer Zwangsversteigerung ihr Kapital (anteilsmäßig) zurückholen darf. Je schlechter der Rang in dem der Kredit platziert ist, desto schlechter natürlich auch die Konditionen für euch. In den meisten Fälle spricht man von 60% des BW = I. Rang, 80% des BW = II. Rang.

Beispiel

Baukosten     240.000 EUR
Grundstück     60.000 EUR
= Wert        300.000 EUR

- 10% Sicherheitsabschlag (30.000 EUR)
= Beleihungswert 270.000 EUR

 I. Rang (bis 60% des BW): max. 162.000 EUR
II. Rang (bis 80% des BW): max. 216.000 EUR

Dies sind dann die max. ausnutzbaren Grenzen um sich Kredite zu holen.

Rechnen wir das Beispiel weiter mit Nebenkosten, Eigenkapital und Eigenleistungen so erhalten wir als Ergebnis das benötigte Fremdkapital:

  Baukosten   240.000 EUR
+ Grundstück   60.000 EUR
= Wert        300.000 EUR
+ Nebenkosten  15.000 EUR
= Zw. Summe   315.000 EUR
- Eigenleist.  10.000 EUR
- Eigenkap.    40.000 EUR
= Fremdkap.   265.000 EUR

Jetzt erkennen wir aber, das wir mit den 2 oben ausgerechneten Rängen nicht hinkommen werden (80% des BW = max. 216.000 EUR), da wir insgesamt 265.000 EUR an Fremdkapital benötigen…

Es entfallen also 162.000 EUR auf den I. Rang und 54.000 EUR auf den II. Rang. Somit bleiben noch 49.000 EUR offen. Da die Förderdarlehen der KfW rangunabhängig sind werden diese gerne für solche “Auffüllungen” genutzt. Beim “Energie effizient bauen”-Programm kann man auch max. 50.000 EUR für ein Einfamilienhaus ohne Einliegerwohnung beantragen. Zu beachten sind bei den KfW-Darlehen allerdings die max. 10 jährige Zinsfestschreibung. Man muss also nach 10 Jahren neu finanzieren und hoffentlich hat man bis dann zumindest den II. Rang wieder frei oder eine Lebensversicherung läuft aus, sonst kann es richtig teuer werden…

Zum Abschluss noch die (Näherungs-)Formel für´s Annuitätendarlehen bzw. der monatlichen Belastung:

Kreditbetrag x (Zinssatz nominal + Tilgungsatz im 1. Jahr)
---------------------------------------------------------- = Aufwand im 1. Jahr
                          100

Um auf die monatliche Belastung zu kommen jetzt noch das Ergebnis durch 12 teilen.

Ich hoffe ich habe das jetzt alles richtig wiedergegeben und auch noch einigermaßen verständlich rübergebracht.

Viel Spaß bei euren schlaflosen Nächten

Dirks geniale wie auch einfache Idee ein Forum für alle Finger Haus-Bauherren einzurichten kommt sehr gut an und in den letzten Tagen werden auch Fragen gestellt, bei denen ich bisher schon die Befürchtung hegte, dass ich damit alleine da stehe. Und dabei bin ich der Meinung, dass es sich bei den finanziellen Themen um das Essentielle des Hausbaus handelt. Einige schlaflose Nächte liegen hinter mir und 100%ig auch noch vor mir. Fragen wie: “Wie soll das alles zu stemmen sein?” “Wie machen das bloss andere (die weniger verdienen)?” “Sind wir zu anspruchsvoll?” “Welche Nebenkosten kommen noch auf uns zu?” “Was kann noch alles unerwartet passieren?” etc.

Für mich, oder besser uns, habe ich beschlossen: Nein, wir sind nicht zu anspruchsvoll! Qualität hat nun mal ihren Preis und man kann nicht erwarten ein Einfamilienhaus mit Keller und allen (bis dato bekannten) Nebenkosten ohne viel Eigenleistungen bezugsfertig für unter 240 TEUR zu bauen (außer man will jahrelang in einer Bauruine wohnen und Schlammpfützen in den Außenanlagen bewundern). Und wenn man genaue Zahlen haben will, einfach mal ein Angebot machen lassen – kost´ doch nix! Das ist sicherer als sich auf Posts in Foren und Internetseiten zu verlassen. Aber wie machen das die anderen, wie kann sich der Industriemechaniker mit 3 Kindern einen Hausbau leisten? Dafür habe ich 3 Erklärungsmöglichkeiten:

1.) Der hatte schon das Grundstück (durch Familie geerbt oder vor Jahrzehnten gekauft)
Das Glück hatten wir leider nicht. In unserer Provinz liegen im Hauptort die Grundstückspreise bei 150-160 EUR/m² und dann vielleicht noch die Auflage innerhalb von 2 Jahren das Grundstück zu bebauen. Das hätten wir nie hinbekommen und außerdem will man ja auch noch ein bisschen Garten um die Außenmauern haben. Zum Glück konnten wir dann in einem “Vorort” ein Schnäppchen machen.

Aber zurück zu unserem Industriemechaniker:

2.) Der hat in den letzten Jahren ‘ne Masse gespart und damit einen guten Batzen Eigenkapital!
Das hätte ich Depp auch mal lieber machen sollen. Eigenkapital ist neben einem vorhandenen Grundstück das Beste was einem passieren kann.

3.) Er kann es sich nicht leisten, hat es aber trotzdem gemacht…
Warum? Blauäugig, unwissend, schlecht beraten worden oder wild auf den Besuch eines Schuldnerberaters von RTL?

Knapp war es damals im März und ich hätte mich auch unter Punkt 3 einsortieren können. Besuche bei den großen Banken in unserer Region machten mir eines klar: Die Banker sind begeistert von dir, Du bekommst Kohle soviel du willst und monatlich ist das auch noch zu stemmen. Supidupi…i freu mi!!! Bis ich dann Besuch von einem Berater der DeBeKa hatte. Der hat mir dann wirklich mal die Augen geöffnet und mir erklärt wie ein Beleihungswert ermittelt wird, was es mit den Rängen auf sich hat und vorallem was nach Ablauf der Zinsbindung passiert,… <memo_an_mich>Mal nen Post zur Beleihungswert-Ermittlung und Aufteilung nach Rängen machen</memo_an_mich>

Im Endeffekt haben wir uns für die DeBeKa entschieden und haben den konjunkturell günstigen Zinssatz auf 30 Jahre fest gemacht zu unschlagbar günstigen Konditionen, da konnte keine Bank mithalten. Auch die Sondertilgungsmöglichkeiten sind besser als bei den regionalen Banken. Und, was vielleicht auch nicht jeder weiß: Falls in Zukunft der Zinssatz wider Erwarten noch besser sein sollte als jetzt, so kann man jedes Darlehen, das eine Zinsfestscheibung von mehr als 10 Jahren hat, gem. §489 Abs. 1 BGB kündigen.

Somit werden die schlaflosen Nächte in letzter Zeit weniger. Obwohl, …die letzte Nacht war auch wieder sehr suboptimal. Das lag aber eher an der Dipl.-Arbeit die ich noch zu schreiben habe.

Für alle Vivaldi-Liebhaber. Die “Vier Jahreszeiten” gespielt von Alexi Laiho und Roope Latvala (Children of Bodom)

Es tut sich was, der nächste Schritt steht bevor. Soeben meldete sich unserer Architekt Herr B. von Finger Haus zwecks Terminvereinbarung “Architektengespräch” *juchu*

Ich wollte eigentlich schon ein paar Dinge vorher mit ihm abklären wie z.B.: unsere gewünschte Lage des Hauses am Grundstück, Wegfall von Dachflächenfenster, Lage des Kamins, Auf-/Anschüttung des Geländes etc.
Aber Herr B. meinte das sollten wir mal lieber gemeinsam am “großen” Tisch machen.
Er hat ja Recht, aber ich bin so ungeduldig…

Naja warten wir mal ab. Am 08.09. findet nun das Gespräch statt da wir vorher noch in den Urlaub fahren (ich nur 2 Wochen, meine Frau und die Kleine 3 Wochen).

Kurz und knapp: Ick freu ma tierisch (auf den Urlaub und das es voran geht)