Für eine 100%ige Richtigkeit übernehme ich keine Gewähr. Ich kann das hier nur so wiedergeben wie ich es als “Nicht-Banker” verstanden habe.

Grundlage für alles
Verschafft euch einen genauen Überblick über eure finanzielle Lage. Wertet eure Kontoauszüge des letzten Jahres, besser noch der letzten 2 Jahre aus. Macht euch eine Art Gewinn und Verlust Rechnung. Sowas sollte sowieso am besten mind. einmal jährlich gemacht werden. Mit welchen Einnahmen könnt ihr sicher rechnen, welche Ausgaben belasten euch monatlich. Quartalsweise bzw. unregelmäßige Einnahmen und Ausgaben rechnet auf den einzelnen Monat runter. Somit bekommt ihr einen Ansatzpunkt wieviel ihr euch monatlich an Abtrag überhaupt leisten könnt. Rechnet vorsichtig, d.h. geht vom schlimmsten Fall aus, es bringt nix sich etwas schön zu rechnen und es dann später zu einem bösen Erwachen kommt.

Was kostet euch der Bau?
Rechnet zusammen was an reinen Baukosten auf euch zukommen wird. Angebot der Hausbaufirma plus Richtpreisangebote von fremdvergebenen Leistungen (Kellerbau, Bodenbeläge, Maler-/Tapezierarbeiten etc.)

Eigenleistungen
Die Eigenleistungen werden wie Eigenkapital durch die Banken behandelt und man spricht auch von “Muskelhypothek”. Lasst euch über die Sachen, welche ihr in Eigenleistung erbringen wollt auch Richtpreisangebote, aufgeteilt nach Material & Lohn, durch entsprechende Handwerksfirmen machen. Somit bekommt ihr eine grobe Vorstellungen über die Kosten welche für den Materialkauf auf euch zukommen können. Den Lohn der Eigenleistung könnt ihr nicht mit dem gleichen Stundenlohn wie ein Handwerker ansetzen. Lieber sehr minimalistisch rangehen, so verschafft ihr euch einen zusätzlichen Puffer um nachher nicht in die Breduille zu kommen eine Nachtragsfinanzierung machen zu müssen.

Eigenkapital
Was habt ihr auf der hohen Kante? Wann kommt ihr an das Geld ran? Die Banken wollen bei Darlehensabschluss auch einen Nachweis darüber haben, dass ihr über das Geld auch wirklich verfügt.

Berechnung des Beleihungswertes (BW)
Der Beleihungswert gibt die Höhe der Kreditsicherheit an, zu dem die Bank sich sicher sein kann das Objekt auch wieder loszuwerden. Es ist also die absolute Obergrenze bis zu der die Bank einen Kredit vergeben kann/darf. Nebenkosten, wie Gebühren für Notar, Grundbuch, Hausanschlüsse etc. werden bei der Beleihungswertermittlung nicht berücksichtigt!

Der Beleihungswert errechnet sich durch die Summe der Baukosten plus die Grundstückskosten (alles ohne Nebenkosten!) abzüglich eines Sicherheitsabschlages (ca. 10%), da bei einer Zwangsversteigerung im ersten Versteigerungstermin nicht der komplette Bauwert angesetzt wird und mit jedem weiteren Termin fällt der Anteil am Bauwert.

Rangaufteilung
Die Rangaufteilung gibt Aufschluss darüber welcher “Geier sich zu erst am Aas satt fressen” darf, also welche Bank sich erst- bzw. nachrangig im Falle einer Zwangsversteigerung ihr Kapital (anteilsmäßig) zurückholen darf. Je schlechter der Rang in dem der Kredit platziert ist, desto schlechter natürlich auch die Konditionen für euch. In den meisten Fälle spricht man von 60% des BW = I. Rang, 80% des BW = II. Rang.

Beispiel

Baukosten     240.000 EUR
Grundstück     60.000 EUR
= Wert        300.000 EUR

- 10% Sicherheitsabschlag (30.000 EUR)
= Beleihungswert 270.000 EUR

 I. Rang (bis 60% des BW): max. 162.000 EUR
II. Rang (bis 80% des BW): max. 216.000 EUR

Dies sind dann die max. ausnutzbaren Grenzen um sich Kredite zu holen.

Rechnen wir das Beispiel weiter mit Nebenkosten, Eigenkapital und Eigenleistungen so erhalten wir als Ergebnis das benötigte Fremdkapital:

  Baukosten   240.000 EUR
+ Grundstück   60.000 EUR
= Wert        300.000 EUR
+ Nebenkosten  15.000 EUR
= Zw. Summe   315.000 EUR
- Eigenleist.  10.000 EUR
- Eigenkap.    40.000 EUR
= Fremdkap.   265.000 EUR

Jetzt erkennen wir aber, das wir mit den 2 oben ausgerechneten Rängen nicht hinkommen werden (80% des BW = max. 216.000 EUR), da wir insgesamt 265.000 EUR an Fremdkapital benötigen…

Es entfallen also 162.000 EUR auf den I. Rang und 54.000 EUR auf den II. Rang. Somit bleiben noch 49.000 EUR offen. Da die Förderdarlehen der KfW rangunabhängig sind werden diese gerne für solche “Auffüllungen” genutzt. Beim “Energie effizient bauen”-Programm kann man auch max. 50.000 EUR für ein Einfamilienhaus ohne Einliegerwohnung beantragen. Zu beachten sind bei den KfW-Darlehen allerdings die max. 10 jährige Zinsfestschreibung. Man muss also nach 10 Jahren neu finanzieren und hoffentlich hat man bis dann zumindest den II. Rang wieder frei oder eine Lebensversicherung läuft aus, sonst kann es richtig teuer werden…

Zum Abschluss noch die (Näherungs-)Formel für´s Annuitätendarlehen bzw. der monatlichen Belastung:

Kreditbetrag x (Zinssatz nominal + Tilgungsatz im 1. Jahr)
---------------------------------------------------------- = Aufwand im 1. Jahr
                          100

Um auf die monatliche Belastung zu kommen jetzt noch das Ergebnis durch 12 teilen.

Ich hoffe ich habe das jetzt alles richtig wiedergegeben und auch noch einigermaßen verständlich rübergebracht.

Viel Spaß bei euren schlaflosen Nächten